1. <legend id="cjcnq"><progress id="cjcnq"></progress></legend>
        <menuitem id="cjcnq"><video id="cjcnq"></video></menuitem>
      1. <output id="cjcnq"><nobr id="cjcnq"></nobr></output>
        <small id="cjcnq"></small>

        1. 訂閱
          糾錯
          加入自媒體

          拒絕暴雷,2023中國最強民營房企挺住了!

          2024-01-16 17:23
          聞道商學苑
          關注

          “聞道企業家&尋找隱形冠軍“欄目第 13 篇原創。‍1993年,是中國房地產發展史上的一個重要分水嶺。

          在樓市這場激流勇退、先揚后抑的戲碼中,海南成了那個最完美的剪影。憑借經濟特區等政策大禮包,海南一度成為房企“掘金客”的天堂。

          1992年海南GDP增速高達41.5%,“虛火旺盛”的房地產撐起了海南經濟的半壁江山。1993年,這座不足700萬人的小島上聚集了2萬多家房地產公司,平均每300個人就要支撐一家房地產公司。

          至今我們耳熟能詳的一眾房企巨艦,也都是搭著這股春風乘勝而起。1984年成立的萬科,1988年殺向房地產行業。不甘落后的碧桂園,1992年在順德開出了第一個樓盤,從此拉開了宇宙房企進階之路。

          但這份不切實際的滔天富貴,來的快、去的更快。1993年6月23日,房地產被緊急叫停,強制“祛熱”。時任國務院副總理的朱镕基發表講話,宣布終止房地產公司上市、全面控制銀行資金進入房地產業.......

          受其影響,海南經濟迅速下滑。1993至1995年,海南GDP增長率分別為20.9%、11.9%、4.3%,40%高速增長已成往事。

          行業陷入低谷,微觀企業首當其沖。不少房企開始收縮、蟄伏,還有一些干脆拆掉了馬路邊邊的廣告牌,改換門庭。

          潛龍在淵

          就是在這樣一個行業退潮年份(1993年),29歲的吳亞軍逆勢開啟了創業之旅。她辭去了《中國市容報》記者職位,成立了重慶佳辰經濟文化促進有限公司,這便是龍湖的前身。 

          1997年,龍湖推出重慶龍湖花園南苑項目,正式殺入住宅領域。2000年,龍湖正式進軍商業地產,3年后龍湖首個天街商業項目于重慶開業。憑借住宅與商業上雙線發力,龍湖漸漸在重慶穩住了腳跟。

          截至此時,歷經10年發展的龍湖只能勉強算一家“二流”房企。它排名重慶地產行業“老三”,與布局全國的頭部房企相去甚遠。

          在房地產這個重資產、強周期行業,我們不能像互聯網那般唯速度論、唯增長論,而是更應該看重企業的穩健經營能力與抵御風險能力。

          很多例子可以反映出吳亞軍的這種長期主義經營理念。比如她沒有選擇像萬科、碧桂園那樣從改革最熱、市場經濟最發達的廣東起家,而是在從偏安一隅的重慶出發;再者,吳亞軍選擇進軍房地產市場的時機也很微妙,正是行業退潮之時......所有這些都在昭示,吳亞軍掌舵的龍湖已經作好了低調潛行、決戰長期的準備。

          2005年龍湖進入北京,開啟全國化布局;2017年,龍湖以冠寓為抓手殺入租賃住房領域;2018年,龍湖物業升級為“ 智慧服務 ”,同年龍湖地產正式更名為龍湖集團。 

          這個階段龍湖實現了兩個大跨越:一個是全國化版圖擴展;另一個是集團化經營,不斷完善了開發、運營、服務全業務板塊。

          盡管在業務版圖上有所拓展,但龍湖立足長期、穩步推進的戰略從未改變。10多年來,在全國地產銷售額排行榜中,相比其他房企的大漲大跌,龍湖一直保持在10名上下。

          異常穩定的經營數據背后,是龍湖與生俱來的自我克制。

          正如一位行業人士所言,“在2019前的這一輪地產狂飆中,房企是很難剎住車的,唯一有效的方法是控制拿地。”用他的話說,每年動輒上萬億土儲規模,注定不可持續。

          根據克而瑞數據,2017年融創與碧桂園新增土地貨值分別高達1.4萬億元、1.2萬億元,恒大、萬科也都超過了6000億之巨,而龍湖只有2800億元。此后,以碧桂園、恒大(暴雷前)、融創、萬科為代表的big4每年新增土儲規模多維持在5000-10000億間,但自始至終龍湖從未超過3000億元。

          除了控制拿地金額外,龍湖還秉持了“不亂花錢、不拿貴地”的好習慣。2020年,龍湖CFO趙軼曾言:“龍湖在財務上始終保有一定余量,永遠不把公司逼到為了還錢去融資的地步,永遠擁有主動權和自主選擇權。”

          2022年龍湖平均借貸成本為年利率4.1%,相對其他房企低了很多。同年,龍湖集團新增土地儲備34幅地塊,平均溢價率為4%,其中六成新增土儲為零溢價。

          龍湖集團高級副總裁兼地產航道總經理張旭忠曾表示:“2023年到現在,拿地是在熱點城市,溢價率有點提升,但是依然控制在10%左右,這是一個比較合理的水平。”

          時間可以證明一切。在龍湖穩扎穩打“潛龍在淵”的30年間,諸如恒大、融創、碧桂園等全國知名房企,卻開始為他們早期的激烈擴張而買單。

          隱形冠軍

          最亢奮者,最先倒下。

          2021年一季度,恒大爆雷,隨后許家印被捕。2022年5月,中國首家千億級國資房地產企業綠地集團暴雷。2023年8月,宇宙第一房企碧桂園自曝巨虧550億元,被迫延期還債......

          一個個鮮活案例,將房地產行業演繹成了雨果筆下的悲慘世界。

          但實際上,早在2012年,王石便預言了房地產即將由黃金時代轉向白銀時代。此后,郁亮更是喊出了“黑鐵時代”“努力活下去”的口號。行業早有預兆,但真正能規避風險、完成時代超越的房企終究是少數。

          不久前,一份針對“2020年全口徑銷售榜前50”房企所做的“健康調查情況”顯示,截至2023年8月14日,上述50家房企中未暴雷房企總數21家,其中國企(含混合所有制)11家,民企9家,外資1家。 

          圖片截取部分數據

          在排名前20家房企,未暴雷民營房企只有4家,龍湖高舉榜首。拿下最能打、最堅挺民營房企的名頭,龍湖實至名歸。

          2023年上半年,龍湖集團實現股東應占溢利為80.6億元,剔除公平值變動等影響后,股東應占核心溢利同比增長0.6%至65.9億元。在行業頻頻暴雷,6成房企預虧、為生存而戰大背景下,龍湖集團能夠實現核心凈利潤的正向增長,實屬不易。

          比賺錢更能提振士氣的是龍湖的提前償債。2023年7-8月,龍湖累計償還83.7億元公司債,彼時2023年內境內到期公司債已基本還清,僅余11月到期的1.19億元。

          11月,龍湖提前償還了約20億港元;12月,龍湖集團再次提前償還20億港元銀團貸款。至此,2025年前,龍湖將無到期需償還的境外銀團;2027年前,亦無到期美元債。此外,龍湖集團非有息負債科目中的供應鏈ABS、商票也已清零。

          截至2023年6月末,龍湖綜合借貸規模為2070.9億元;在手現金為724.3億元,保持高位;剔除預收款后的資產負債率為61.9%,同比下降6個百分點,創五年來最低。

          相比少債一身輕的龍湖,壓在整個行業身上的擔子并不輕松。根據中指研究院統計數據顯示,2023年下半年,房企信用債到期規模約2890億元,海外債到期規模約1470億元,合計4360億元。

          聚焦龍湖本身,強悍的償債能力,一方面源于龍湖克制、自律的經營模式,另一方面與自身業務的強造血能力密不可分。尤其是在開發業務之外,龍湖找到了第二(運營)、第三(服務)增長曲線。

          2023年上半年,龍湖運營業務收入63.3億元,同比增長8%,毛利率為77.3%。其中,龍湖商業進入全國30余座城市,累計運營購物中心80余座。

          而早在2021年,“冠寓”便成為了國內第一個盈利的集中式長租公寓運營商。目前“冠寓”開業房間數12萬間,已納保超4萬間。冠寓之外,龍湖也在向產業辦公“藍海引擎”、服務式公寓“霞菲公館”、活力街區“歡肆”尋找業務增量。

          同期,龍湖服務業收入58.4億元,同比增長13%,毛利率為31.9%。龍湖全新推出的“智慧營造”品牌——龍湖龍智造目前已累計獲取建管項目50余個,總建筑面積超900萬平。

          經營性業務之外,龍湖地產依舊穩健。根據克而瑞數據,2023年龍湖集團全口徑銷售金額1736億元,位居行業第九、民企第一。

          在提前償債、三大業務齊頭并進背后,龍湖穿越周期的能力被越來越多的人發現、認可。這種能力既源于財務審慎、經營克制,但說到底還是一種由理性主義、長期主義構建的良性發展模式的成功。

          而不管是驅動商業模式進化還是落地,體現組織力的“人”都是一切的核心,是最大的變量。

          激活組織力‍‍

          2012年,美的創始人何享健將集團董事長交到了職業經理人方洪波手中,后者同時還擔任上市公司美的電器的董事長。

          在人事變動背后,美的開創了一套先進的企業管理模式:分離所有權與經營權,更好的實現企業傳承更替。

          彼時,何享健的這一做法引發了行業轟動,吳亞軍更是深受觸動。2019年,吳亞軍帶領管理團隊來美的交流。她被方洪波和何享健的信任關系折服,這更加堅定了吳亞軍內心的某種抉擇。

          2022年10月,吳亞軍將董事長一職交給了年僅40歲的職業經理人陳序平。與陳序平同樣年輕的,還有他的龍湖履歷。從2008年清華碩士畢業進入龍湖算起,陳序平從最底層員工到龍湖一把手也不過14年。

          但吳亞軍愿意將龍湖交給一個“外人”打理,便注定了陳序平的不凡之處。

          從“仕官生”一路歷經工程師、工程經理、項目總投資發展部負責人等職位歷練,2016年陳序平出任成都公司總經理。任職成都4年間,龍湖成都地產銷售額從53億元增長到180億元。業績之外,陳序平在商業開發、租賃住房、智慧服務幾大賽道也干出了名堂。

          2021年下半年開始,陳序平一路拾級而上,從成都龍湖總經理一路升為集團副總裁、高級副總裁、CEO.....

          “有很強的方向感,對龍湖文化認同,企業家精神、生意邏輯,組織能力、再到駕馭大系統的能力,都很突出。”從吳亞軍對陳序平評價可以看出前者的信賴與期許。

          陳序平也沒有辜負長者的信任,在他第一個完全掌控的2023年,龍湖在業務進化、償債能力、賺錢能力等諸多方面表現都堪稱完美。

          很多人將此歸咎于吳亞軍的識人知名,但本質上這是一次對龍湖組織力的深度考驗。

          與很多人一樣,進入龍湖的陳序平最初并無特別優待。如果有,那只可能是他入選了龍湖的“仕官生”項目:前期嚴格的篩選(吳亞軍親自面試)、后期大量培養資源,讓他有了先聲奪人的機會。

          事后證明,“仕官生”項目的確是新員工成長、成功的終南捷徑之一。對于“仕官生”項目,龍湖有一套7:2:1的培養機制:70%培養付諸于挑戰性工作帶來的實踐鍛煉;20%是進行“引導人”手把手培養;10%來自于課堂培訓以及行業交流。

          在一次次的輪崗與實踐中,這些仕官生們被賦予了遠超常人的大局觀與企業的掌舵能力。

          2004年龍湖開始為校招生量身定做了一整套培養發展計劃。10多年后,它成了龍湖創造新鮮血液強有力的保障機制。這套機制與吳亞軍去家族化傳承的理念,最終形成了某種契合與印證。

          結語

          剛剛過去的2023,是龍湖邁過的第30個年頭。

          面對行業動蕩,而立之年的龍湖以低調務實的長期主義經營策略,向市場證明自己穿越周期的自信與實力。

          美國管理學家彼得斯與沃特曼通過走訪美國62家大公司,編著了他們的成名之作、暢銷全球的《追求卓越》一書。書中指出,自主創新、注重人才培養、重視價值觀等因素是一家企業走向卓越的重要因素。

          從龍湖身上與眾不同的“克制性”經營理念,獨創的“仕官生”人才培養與傳承機制,以及低調務實的長期主義戰略,我們能看到它與那些卓越企業在業務戰略、人才傳承、文化價值等層面的某種共振。

          這些追求卓越的因子,打磨出了龍湖個性鮮明的創新發展機制,讓龍湖在平凡中屢創奇跡:不管是從記者化身地產圈最成功女老板的吳亞軍,從士官生跳躍龍門的董事長陳序平,還是一路穩扎穩打、從西南邊陲走向全國,成就最強民營房企的龍湖集團.......

          也是這些,讓龍湖在而立之年真正屹立不倒,成了民營房企的脊梁。

                 原文標題 : 拒絕暴雷,2023中國最強民營房企挺住了!

          聲明: 本文由入駐維科號的作者撰寫,觀點僅代表作者本人,不代表OFweek立場。如有侵權或其他問題,請聯系舉報。

          發表評論

          0條評論,0人參與

          請輸入評論內容...

          請輸入評論/評論長度6~500個字

          您提交的評論過于頻繁,請輸入驗證碼繼續

          暫無評論

          暫無評論

          智慧城市 獵頭職位 更多
          文章糾錯
          x
          *文字標題:
          *糾錯內容:
          聯系郵箱:
          *驗 證 碼:

          粵公網安備 44030502002758號

          欧美日韩精品一区二区在线,中文字幕亚洲欧美日韩2o19,欧美日韩精品一区二区在线,久久水蜜桃网国产免费网

          1. <legend id="cjcnq"><progress id="cjcnq"></progress></legend>
              <menuitem id="cjcnq"><video id="cjcnq"></video></menuitem>
            1. <output id="cjcnq"><nobr id="cjcnq"></nobr></output>
              <small id="cjcnq"></small>