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          2024年,房地產十大猜想

          2024-01-02 16:57
          資產信息網
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          2024年,千際投行預計房地產行業將迎來一個”平庸之年”或”筑底之年”。

          市場可能會表現得不溫不火,既沒有顯著的上升動力,也不會有明顯的下降風險。

          最近的幾次重要會議都強調了積極穩妥地解決房地產風險的必要性?赡苄枰龠^三年,房地產行業才能從潛在風險轉變為經濟的支柱產業和穩定力量。

          該行業經歷了劇烈的調整,從頂峰跌至谷底,這嚴重削弱了許多人對房地產的信心。重建這種信心和共識將是一個艱難的過程。

          在經歷重大挫折后的復蘇總是緩慢的,F在是房地產市場慢慢恢復和休養的時刻。

          01

          貨幣政策:謹慎調整

          2023年見證了貨幣政策的謹慎調整,而非激進的”大放水”。全年多次降息共計20個基點,伴隨著存量房貸的下調75個基點。這一策略旨在穩定經濟,而非引發市場波動。

          盡管M2(廣義貨幣供應量)的增速一直維持在10%以上,但實際利率卻仍高企。市場出現資金緊張的跡象,實際利率水平持續攀升至近5%,這是自2016年以來的最高點。

          回顧2008年的政策,當時房貸利率低至7折,首套房貸首付僅需兩成,一線城市的實際貸款利率為3.7%,公積金貸款為3.2%。相比之下,當前的利率環境顯得更為嚴格。

          房地產市場常被視為貨幣資金的”蓄水池”。在沒有顯著的政策寬松(即”大放水”)的情況下,房地產市場也不會出現大規模波動。展望2024年,市場預計將有進一步的20至50個基點的降息空間,這將有利于房地產市場的持續穩定發展。

          2023年的房地產行業不太可能出現強刺激后的V型反轉,更可能的是漸進的L型恢復。這種穩健的政策調整有助于實現房地產市場的平穩過渡,而非劇烈波動。

          02

          財政措施:地方債與基建的雙重作用

          在當前的經濟形勢下,中國的財政政策正發揮著關鍵作用,特別是在穩定市場和推動基礎設施建設方面。最近,政府已經發行了2萬億人民幣的地方政府債券,這一措施有效地穩定了城市投資債市場。然而,面對巨大的基礎設施建設需求,這一數字盡管顯著,但仍顯不足。

          為了進一步支持基礎建設,政府已經額外發行了1萬億人民幣的特別國債,專門用于水利項目。此外,還有傳言稱,將有另外1萬億人民幣的資金投入到三大重點工程中。如果這些資金能夠成功吸引私人部門的參與,并撬動5倍以上的配套資金,那么將形成高達10萬億人民幣的新經濟動能,這將極大地穩定經濟發展的趨勢。

          穩健的經濟環境為政策放松提供了必要的基礎。在此背景下,一線城市的放松政策效果有望從1個月延長到3個月,而二三線城市預期將迎來止跌企穩的局面。通過這些財政舉措,中國政府正在積極應對當前的經濟挑戰,以穩定市場并推動持續發展。

          03

          美元降息:影響

          隨著市場普遍預計美元將在今年第二季度開始降息,這一政策變動可能對全球金融市場產生顯著影響。特別是對中國而言,美元的降息預計將促進資金回流,為國內房地產市場的持續復蘇提供支持。這種資金回流,結合人民幣的升值,可能導致國內資產價值的再平衡,為股市和樓市帶來重返增長的契機。

          然而,這一趨勢并非沒有風險。人民幣的升值可能給出口導向型企業帶來額外的壓力,從而影響中國經濟的整體恢復力度。歷史數據顯示,每次美元大幅加息之后,經濟通常會遭受重創。事實上,2023年上半年,華爾街分析師們就曾普遍預測美國經濟會出現衰退。

          因此,盡管短期內美元降息可能為中國經濟提供一定的支持,但在下半年,我們仍需警惕國際經濟風險的潛在蔓延。這要求政策制定者和投資者維持警覺態度,密切關注全球金融市場的變化,以便有效應對可能出現的挑戰。

          04

          房地產市場:逐步放松的政策

          在過去一年中,中國的房地產市場見證了政府對政策的逐步放松。盡管市場普遍期待更為激進的刺激措施,但2023年的中央經濟工作會議并未提出重大的政策調整,例如在住房消費或支持需求方面的新提議。

          2022年,一些強二線城市如杭州、南京、武漢、長沙和東莞實施了一系列松綁措施,但這些政策似乎未能顯著刺激市場。2023年,政府將放松措施擴展至一線城市,從廣州開始,隨后是上海、深圳和北京,雖然政策力度有所加大,但市場反應依然有限,房價和新房銷售量持續下滑。

          全年,全國范圍內出臺的房地產相關政策超過750項。然而,這些政策的效果通常短暫,往往僅維持一個月。目前,即使在一線城市也面臨挑戰,如深圳的二手房日均成交量和新房成交量均未達到良性循環的榮枯線5000的健康市場水平。

          展望2024年,一線城市有機會進一步優化調控政策,通過逐步放松限購、限售、限貸和限價等措施來穩定市場。相比之下,二三線城市的市場仍在分化和下跌。

          總體而言,在當前經濟大環境尚未完全企穩的背景下,即使政府完全取消限購和限價措施,房地產市場也不太可能迅速回暖。市場的未來仍充滿不確定性,需要繼續關注政策動態和經濟指標。

          05

          土地財政:一場緩慢的轉變

          近年來,中國的土地財政正在經歷一場重要的變革。2023年,18個集中供地的城市廢除了土地拍賣的價格上限,回歸到了”最高價者得”的模式。此舉標志著土地市場溫度的逐步升溫。然而,目前來看,即便放開了限價,多數土地拍賣仍以底價成交,顯示出城市間和區域間的顯著差異。

          土地銷售一直是中國房地產發展的關鍵驅動力。從2021年的8.7萬億元下降到2023年的4萬億元,土地出讓金的收入減少了約50%。近兩年,土地收入與房地產稅收每年下降超過5萬億元。加之過去四年減稅降費超過7萬億元,地方政府的財政收入承受了巨大壓力。在多數城市中,土地出讓金是基礎設施建設的主要資金來源,這些收入是純盈利,無需償還本金和利息。

          在建立房地產新發展模式之前,地方政府仍需依賴土地財政。目前,有14個城市的土地財政依賴度高于50%但低于100%,而另有12個城市的依賴度超過100%,包括國家中心城市如武漢、廣州、鄭州和西安。

          各地財政土地依賴度

          擺脫土地財政依賴,政府的核心策略是引入房地產稅。但這一措施更適合在房地產市場繁榮的環境中實施。土地財政的這一轉變,雖緩慢,但對中國房地產市場和地方政府財政模式都將產生深遠影響。

          06

          房地產投資:持續下降

          在當前的經濟格局下,中國的房地產市場正面臨連續第三年的投資萎縮。重要的金融機構如摩根士丹利、瑞銀和招銀國際均預測房地產投資將分別下降7%、5%和7%。投資下降趨勢在2022年已經顯現,當時全年投資下降了8.4%。特別值得注意的是,截至2023年11月,全國房地產開發投資已達到10萬億元人民幣,同比下降了9%,其中住宅投資下降了9.0%。

          安信證券的分析曾指出,在2030年之前,住宅投資占GDP的比例將穩定在約8%。然而,2023年這一比例急劇下降至6%,預計2024年將進一步下滑至約5.5%。這一數據顯示,當前的房地產投資降幅已超出正常范圍。

          為了更好地理解這一趨勢,我們可以與已完成城市化高峰的地區如日本和美國進行比較。這些地區的住宅投資占GDP的比例通常穩定在7%左右。有趣的是,中國在短短三年內完成了日本20年才實現的變化,這一事實突顯了中國房地產市場的快速變化和當前面臨的挑戰。

          07

          新動向:加速現售制進度

          在2024年的樓市中,現售制度的實施進度正在加快。迄今為止,中國共有350萬套”保交樓”項目,其中已經成功交付超過268萬套,交付率高達76%以上。這一成就的背后,反映出中國房地產市場的一項重要轉變。

          在此之前,房地產交付困境和樓盤爛尾問題的一個關鍵因素是期房預售機制。預售制度允許開發商在建設之前出售房產,這種做法長期以來受到了廣泛的批評,被認為是導致項目延誤和資金短缺的主要原因之一。為了應對這一問題,北京等地開始由政府監管預售資金,以增強市場的穩定性和消費者的保護。

          然而,盡管政府正在采取措施改革預售制度,整體進展似乎不會太快。這種謹慎的態度反映了一個核心觀點:在當前的復雜經濟環境中,對于重要的經濟領域進行大規模的快速改革可能帶來不可預知的風險。

          2024年,預售和現售制度并存,這一現狀揭示了市場的新趨勢,F房銷售的增加,更多是由于期房銷售不暢的市場反應,而非政策直接推動。這種現象突顯了消費者對于即時交付和資金安全的日益重視,同時也反映出市場對傳統預售模式信心的減弱。

          08

          回顧:2023年房地產行業透視

          2023年標志著中國房地產行業的顯著轉變。數據顯示,典型房企的融資額從以往的1.7萬億人民幣顯著減少至僅0.47萬億,反映出市場的收縮趨勢。

          在這一年,房地產行業經歷了重大震蕩。恒大集團的許家印遭遇法律強制措施,象征著行業內部調整的深化。同時,全國有43家公司被強制退市,其中房地產企業所占比例最高,顯示出監管層對于行業風險的關注和干預。

          盡管政策對民營房企融資持開放態度,大型企業如金地集團、萬科企業和龍湖集團得以穩固其市場地位,但許多財務困境的民營企業面臨資不抵債的困境,失去了再融資的能力。這一趨勢預示著這些企業將逐步退出市場,甚至面臨破產。

          同時,政府大力推動保障房項目的實施,預示著房地產市場未來可能由國有企業主導。這一變化不僅對行業格局產生深遠影響,也為國民經濟的穩定和發展提供了新的動力。

          09

          未來:房地產市場面臨變革

          隨著全國平均每人擁有的住房面積達到40平方米,基本滿足了居民的居住需求。加之總人口逐漸減少,城市化率穩定在65%,社會對住房的需求預計將顯著下降。在這樣的背景下,房地產市場正經歷一場深刻的變革。

          房價的下跌加劇了這種變化。投資住房的吸引力減弱,導致更多的存量房產進入市場。開發商手中累積的6億平方米庫存房產,以及社會上閑置的30億平方米二手房,都可能成為市場的供給壓力。

          當前,整個經濟正處于降杠桿的過程中,企業和家庭都在努力減輕債務負擔。這一背景下,資產拋售的壓力持續存在,對房地產市場構成了挑戰。

          進入2024年,大規模的保障性住房建設和城中村改造項目是否會對新房市場產生影響,目前尚不明確。這一變數將對房地產市場的未來走向產生關鍵影響。隨著形勢的發展,房地產市場的走向值得持續關注。

          010

          法拍房:數量激增引發房價下跌

          近期,中國核心城市的房地產市場遭遇了顯著的挑戰。在北京和上海等一線城市,核心區域的房價開始迅速下滑,跌幅在20%至30%之間。特別是在北京和上海的核心區,房價下跌30%已成為常見現象。深圳學區房的價格在過去幾年中累計下跌了50%,而其他眾多小區的房價下跌30%也成為了新常態。

          一般而言,房價下跌30%被視為一個關鍵閾值。當房價跌至此界限,許多房產的價值不足以覆蓋貸款首付,導致房主無法繼續貸款或補足貸款差額。這種情況通常導致房主斷供,房產隨后進入法拍流程。此外,原本優質的金融資產也可能變質,成為類似于次貸危機中的不良資產。

          暴雷事件發生兩年后,一些企業的庫存房屋開始逐漸進入法拍流程。這種趨勢不僅揭示了市場的動蕩,也預示著房地產市場可能面臨的更廣泛的經濟影響。

          結語

          標準普爾(S&P)預測,2024年將是全球房地產市場穩步恢復的關鍵年份。經歷了近兩年國際及國內經濟形勢的劇烈變動,全球房地產市場經歷了顯著的調整,多個關鍵指標顯示市場已經觸底。

          千際投行認為,房地產行業的低迷對經濟增長、產業發展和就業市場產生了深遠的影響。然而,隨著宏觀經濟的逐步穩定和寬松政策的持續實施,預計房地產市場將逐漸恢復,并重回正軌。

          盡管經濟復蘇不會一蹴而就,但市場普遍期待政府能夠進一步放寬政策,以加速行業的復蘇。標普的這一預測為投資者和市場參與者提供了關鍵的洞察,展示了房地產市場未來的潛在走向。

          作者|千際投行

          編輯|孫廣軍

          題圖|AI 生成

          END

                 原文標題 : 2024年,房地產十大猜想

          聲明: 本文由入駐維科號的作者撰寫,觀點僅代表作者本人,不代表OFweek立場。如有侵權或其他問題,請聯系舉報。

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