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          2023年度十大新聞事件丨盤點

          2024-01-02 16:34
          睿思網
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          這是舊模式的終章?還是新時代的開啟?

            在持續盤整和復蘇中,中國不動產市場走過了不平凡的2023年。這一年,行業格局發生了深刻變化,一個個熟悉的名字演繹了一出出陌生的事。帶來的既有震驚、疑惑和惋惜,也有安然、欣喜與希望。

            一個行業終將老去,但總有人依舊年輕。這是注定了悲喜交加的一年,看看2023年都發生了什么:

            01

            萬億國債與新一輪房改啟動

            2023年10月24日,十四屆全國人大常委會第六次會議表決通過了增發2023年國債1萬億元的議案,這些國債資金將全部用于支持災后恢復重建和提升防災減災救災能力。

            資金將重點用于八大方面:災后恢復重建、重點防洪治理工程、自然災害應急能力提升工程、其他重點防洪工程、灌區建設改造和重點水土流失治理工程、城市排水防澇能力提升行動、重點自然災害綜合防治體系建設工程、東北地區和京津冀受災地區等高標準農田建設。

            雖字字未提“房地產”,但是次萬億國債的發行,仍舊被市場解讀為對房地產與地方債務創傷的利好和治療。

            就在10月26日,國務院常務會議通過了《關于規劃建設保障性住房的指導意見》,明確提出了保障性住房建設和供應的目標、原則、任務和措施,旨在解決城市中低收入家庭和新市民等群體的住房困難問題。

            該文件的出臺,也標志著我國房地產市場將進入一個新的階段。有關媒體甚至稱之為“新一輪房改”。

            “讓商品住房回歸商品屬性”,同時,加大保障性住房建設和供給,“讓工薪收入群體逐步實現居者有其屋,消除買不起商品住房的焦慮”兩則全新提法,被視為中國房地產市場的一大變化。

            02

            北上廣深領銜樓市調控松綁

            近期,北京、上海、廣州、深圳等一線城市紛紛出臺政策,降低購房成本和門檻,如首付比例、房貸利率調整以及普宅認定標準的優化,其中廣州在限購政策的放松上力度最大。

            政策的調整主要集中在三個方面:首付比例、房貸利率和認定普宅標準。北京和上,F已將首套商貸房款首付比例統一調整為30%,二套房首付比例也有所下調。尤其是在房貸利率上,各城市均實行了不同程度的下調,盡管北京的房貸利率仍稍高于其他城市,但調整幅度不容小覷。就普宅標準而言,北上深三城都宣布放寬,其中北京和上海的放松力度頗為顯眼。

            其中,8~10月期間,政策松綁力度上至新臺階,除購房補貼、提高公積金最高可貸額度2項高頻舉措外,“認房不認貸”加速落地,限購松綁力度也較此前出現了明顯的提高,且青島、鄭州等重點二線城市密集全面取消限購

            市場預期,未來市場政策將保持寬松基調。盡管政策放寬在短期內可能會提升市場活躍度,但長期來看,樓市健康穩定發展仍然需要更深層次的供需平衡和結構性改革。

            03

            萬達380億債務危機解除

            2023年12月28日,珠海萬達商管招股書再次失效,意味著第四次沖擊IPO未果。

            鑒于日前太盟等新舊投資人已經簽訂新的投資協議,大連萬達商管持有珠海萬達商管的股權比例下降至40%,新的投資人股東團體總計持股60%,股權架構劇變后,珠海萬達商管未來是否繼續推進上市,將存在不確定性。

            而且,部分實力投資人也選擇了退出,比如碧桂園就完全退出以回收30.7億元,而永輝超市也作價45.3億元將所持絕大部分股權售予大連一方集團。此外,作為大連萬達商管的股東,京東、融創和蘇寧也有退出的打算。

            盡管如此,萬達與投資人之間的對賭協議至少得到了擱置,380億的借款暫時已不再構成償還壓力,王健林與萬達獲得片刻的喘息之機。

            只是萬達想要風險出清仍有一段距離。特別是珠海萬達商管上市融資的計劃被打亂后,去杠桿、減負債的實現就須更多依賴資產的處置。

            今年以來,王健林就連續賣掉了上海松江萬達廣場、西寧海湖萬達廣場、江門臺山萬達廣場、上海萬達酒店、湖州萬達廣場、太倉萬達廣場、廣州蘿崗萬達廣場等項目。

            大家保險、華融資產、中聯基金等金融保險機構,以及新加坡金鷹集團等國內外財團出現在接盤者名單中。

            04

            深國資堅定出手支持萬科

            2023年10月末,萬科的美元債被推上風口浪尖,美元債一度暴跌至30%,股價也一夜回到7年前。暴雷的陰影籠罩在萬科上空。

            “萬科具備足夠的安全性,沒有財務風險、管理風險。” 針對債務風波,在11月6日的說明會上,深圳市國資委一語定調。

            深圳市國資委明確表示,“如有需要或遭遇極端情況,我們有充分信心、足夠的資金資源和工具,通過一切可能的市場化、法治化手段幫助萬科積極應對。”而且,萬科將作為深圳國資體系重要成員,并入深圳國資報表統計范圍。

            深鐵也表示,已經準備了豐富的“工具箱”,將根據市場情況進行有序釋放以支持萬科,包括承接萬科在深圳的部分城市更新項目,幫助萬科盤活大宗資產等,交易金額預計超過100億元;同時積極準備,擇機購買萬科在公開市場發行的債券,提振市場信心。

            然而,即便有了國資身份加持,萬科仍需要思考如何更好地“活下去”。前11月,萬科累計實現合同銷售面積2209.2萬平方米,合同銷售金額3431.4億元,同比下降9.03%。

            收縮戰線或許是一種方式。就在12月中旬,萬科以4.8億向悅榕莊轉讓相關酒店管理權;蛟S這只是一個開始。

            05

            碧桂園終陷流動性危機

            堅挺了一年,碧桂園正式在8月宣布“爆雷”,正積極尋求整體重組方案以全面解決境外債務風險。

            數據顯示,碧桂園存續的公開美元債共有15只,本金約93億美元。今年內暫無美元債本金到期。但2024年1月、4月分別有10億美元、5億美元到期。

            如果上述境外債務全部參與重組,碧桂園將創下房地產行業規模第二大的境外債重組案例,僅次于融創中國。

            “家族肯定會砸鍋賣鐵支持公司的,公司會努力成為出險企業盡快恢復的一個樣板。” 碧桂園董事局主席楊惠妍日前進一步公開表態。此后,碧桂園開始一系列大刀闊斧的改革,包括大幅降薪、縮減區域、出售資產等,以昭示“積極自救”的決心。

            碧桂園的債務風波也累及旗下業務公司。碧桂園服務最新公告,預計公司2023年的凈利潤將減少約32億元至41億元,皆因確認關聯方貿易應收款減值撥備和商譽及其他無形資產減值。

            而且,這種風險預計還將持續。摩根士丹利報告指出,估計碧桂園服務未來數年仍有約67億元商譽及第三方貸款潛在做出減值計提。這亦意味著,碧桂園服務的利潤窟窿或將變得更大。

            06

            許家印被采取強制措施

            2023年12月4日,香港高等法院宣布中國恒大清盤聆訊延期至2024年1月29日。這是自去年6月24日,佳盛環球向香港高等法院提出對恒大的清盤呈請至今,恒大清盤聆訊連續7次押后。

            早在10月的清盤聆訊上,市場普遍認為恒大或就此清盤,但最終聆訊還是獲準再一次獲準延后。法官陳靜芬當時甚至已表示,恒大被“最后延期”以制定具體的重組方案,否則將任命獨立于會計師事務所畢馬威的清算人。“下不為例”的情緒籠罩著恒大。

            及后,恒大向債權人提交了一份新的債務重組方案。在新方案中,恒大提出將離岸債權人持有的部分債務轉換為該公司及兩家附屬香港上市公司的股權,并以“境外資產”支持的不可交易“憑證”償還剩余債務。

            恒大表示,將在清盤聆訊押后期間盡力爭取債權人的支持。后續恒大可能還會繼續根據實際情況和市場機構反應來調整方案,以求進一步推進相關的重組。

            就這樣,恒大爭取到了債權人再一次耐性與支持。將破產清盤還是順利重組的結局,留到了至少2024年。

            但目前來看,成功重組前景依然艱難。銷售未如預期,融資資格喪失,高管被帶走……特別是實控人許家印被依法采取強制措施。同時,這也標志著中國房地產行業正在進入新階段。

            07

            融創900億元重組完成

            2023年11月20日,融創中國宣布完成900億元債務重組,對于融創而言,境外債重組成功固然振奮人心,避免了破產清算的危機,但要重拾市場信心仍然任重道遠。

            自下半年以來,融創努力推動境外債務重組落地的同時,也在加速甩賣資產自救。無錫融創茂、重慶文旅城酒店資產、臻華府、望金沙酒店及合肥秀場酒店等項目紛紛擺上了貨架,且系虧本出售。

            盡管變賣資產難度不小,但對銷售不暢又缺乏融資渠道的融創來說,不失為回血的有效途徑之一。最新數據顯示,今年1-11月,融創中國銷售額約為792.8億,同比下降近51%;11月銷售額為35億元,同比下降65%,環比下降20%。

            為了進一步挽救市場信心,孫宏斌更把長子推向幕前,以示做好公司業務的決心。12月8日消息,融創中國董事長孫宏斌的長子孫喆一,已接任融創北京區域總裁職務,而原北京區域總裁荊宏升任北京區域董事長。

            08

            “第一房企” 易主保利

            今年前11個月,保利發展實現銷售金額3995億元,超出第二名萬科565億元,穩坐冠軍位置,取代碧桂園,成為了新的“宇宙第一大房企”。

            據第三方統計機構統計,前十房企依次是保利發展、萬科、中海地產、華潤置地、招商蛇口、碧桂園、綠城、建發、龍湖、金地集團。

            市場的每一次調整,都在加速行業洗牌。從最初的“招保萬金”,而后發展到“碧恒萬融”,再到今天的保利當頭?梢,沒有人能永遠保持第一。

            為了有足夠的儲糧助力領跑,保利積極“加倉”。今年以來,保利始終保持著每月平均百億的拿地節奏。上半年,保利發展共拓展項目41個,總地價709億元,同比增加17%。進入下半年,保利拿地的速度明顯加快。

            據統計,今年前11月,保利發展在擴儲方面已耗資共計1864億元,僅次于中海(2292億元)。至此,保利今年的拿地金額已超2021年及2022年。而進入12月,保利至少已斥資近170億元拿地,涉及上海、西安、江門、佛山、南京、東莞、石家莊、合肥、北京、廣州等城市。

            另一方面,為了加快去化,保利更新了對高管的考核細項,并針對各個地區公司專門考核存量項目去化指標?梢,保利的登頂并非偶然。

            09

            非常時刻凌克告別金地

            2023年10月16日,金地集團公告,凌克因身體原因申請辭去公司董事、董事長和董事會戰略委員會委員職務。

            這是一次非常突然的告別。但并非沒有蛛絲馬跡。7月以來,凌克密集辭任金地旗下企業的董事長職位,包括穩盛股權基金、金地投資管理等。

            凌克于1998年成為金地集團的董事長,至今已經25年。他一手塑造了金地的企業發展觀,信奉規模和利潤平衡的準則,在金地全國擴張、多元化和全球化發展的重要時間節點發揮了重要作用。凌克離任之后,金地董事、總裁黃俊燦將代為行使董事長職務。

            此時的金地正值多事之秋。盡管已在在11月結束年內所有債務兌付,但即將在2024年前四個月到期的百億債務,以及持續低迷的銷售業績,令金地資金壓力倍增。

            為了解決債務問題,金地不得不拿出最核心的優質資產來籌資。繼將北京金地中心作為抵押,申請一筆70億元的經營性物業貸后,金地向二股東福田投控出售深圳環灣城項目51%股權,成功募資32.5億元。

            踏入2024年,金地也將迎來35年以來最重要的一次公司“基本法”層面的變革。

            10

            消費基礎設施REITs開閘

            2023年,消費基礎設施REITs市場正式開閘。華夏華潤商業資產REIT、中金印力消費基礎設施REIT、華夏金茂購物中心REIT、嘉實物美消費REIT四只產品均已獲批。華安百聯消費REIT、華夏首創奧特萊斯REIT兩只產品均已申報至上交所。若順利獲批,全市場消費基礎設施REITs有望擴容至6只。

            目前,華夏華潤商業資產REIT、華夏金茂購物中心REIT、嘉實物美消費REIT已相繼進入詢價階段,發行在即。另有多只消費基礎設施公募REITs正在籌備之中,包括山東省商業集團消費基礎設施REITs、華安百聯消費封閉式基礎設施REITs、天虹數科商業股份有限公司消費基礎設施公募REITs等。

            這是我國公募REITs不斷加速擴容的寫照——中金山東高速REIT在10月10日正式發行,宣布第29只上市交易的公募REITs誕生,也是今年第5只上市交易的公募REITs。而就在幾天前,城投寬庭保租房REIT正式設立,基本確定將成為我國REITs市場第5只保障房REITs項目,也是我國REITs市場第30只REITs項目。

            而且,除了4只已獲批的消費基礎設施REITs,還有不少項目正在摩拳擦掌叩關資本市場。僅是12月以來,就有中航易商倉儲物流REIT、華夏深國際倉儲物流REIT、華泰紫金寶灣物流倉儲REIT和華夏特變電工新能源REIT4只產品上報。截至目前,有14只公募REITs項目已獲交易所受理或正處于問詢狀態,均為今年下半年啟動申報,底層資產涵蓋新能源、倉儲物流、產業園區、保障性租賃住房、高速公路等多種基礎設施類型。公募REITs常態化發行節奏凸顯。

            不僅如此,中國公募REITs市場的首次擴募也在今年實現了落地。6月16日,首批四單擴募項目(張江REIT、鹽田港REIT以及蛇口REIT、普洛斯REIT)在滬深交易所上市,意味著中國公募REITs市場啟動一年多就平穩進入了全新且更進一步的發展時期。

            過去的終將過去。2024年即到來,乘著行業支持力度不斷加強的東風,有理由去期盼一個更好的市場。

                 原文標題 : 2023年度十大新聞事件丨盤點

          聲明: 本文由入駐維科號的作者撰寫,觀點僅代表作者本人,不代表OFweek立場。如有侵權或其他問題,請聯系舉報。

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